Istotne i nieistotne odstępstwo od zatwierdzonego projektu – duże zmiany

Nowelizacja prawa budowlanego, która weszła w życie 1.01.2017 r. prawie całkowicie zmieniła art. 36a dotyczący istotnego i nieistotnego odstąpienia od zatwierdzonego projektu budowlanego. Jakie konkretnie zmiany wprowadzono i czym teraz jest istotne i nieistotne odstępstwo?


 Ustawa z dnia 16 grudnia 2016 r. o zmianie niektórych ustaw w celu poprawy otoczenia prawnego przedsiębiorców wprowadziła sporo zmian w prawie budowlanym. Zmieniła m.in. całkowicie art. 36 ust. 5 prawa budowlanego i wprowadziła ust. 5a. Zmiany (z wyjątkiem jednej, ale o tym niżej) na pewno ułatwią budowę, ponieważ wyjaśniono kilka kwestii.


Jakie odstępstwo od projektu jest istotne a jakie nieistotne?


Ponieważ nowe przepisy brzmią dosyć jasno, zacytujemy je niżej.
Art. 36a ust. 5:
Istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę stanowi odstąpienie w zakresie:
1) projektu zagospodarowania działki lub terenu;
2) charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego: kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości i liczby kondygnacji obiektu budowlanego, z zastrzeżeniem ust. 5a;
3) zapewnienia warunków niezbędnych do korzystania z obiektu budowlanego przez osoby niepełnosprawne;
4) zmiany zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części;
5) ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, innych aktów prawa miejscowego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu;
6) wymagającym uzyskania lub zmiany opinii, uzgodnień i pozwoleń, które są
wymagane do uzyskania pozwolenia na budowę lub do dokonania zgłoszenia:
a) budowy, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1a, 2b i 19a, lub
b) przebudowy, o której mowa w art. 29 ust. 2 pkt 1b.

Art. 36a ust. 5a:
Nie jest istotnym odstąpieniem od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę zmiana wysokości, szerokości lub długości obiektu budowlanego niebędącego obiektem liniowym, jeżeli odstąpienie łącznie spełnia następujące warunki:
1) nie przekracza 2% wysokości, szerokości lub długości obiektu budowlanego
określonych w projekcie budowlanym;
2) nie zwiększa obszaru oddziaływania obiektu;
3) nie mieści się w zakresie odstępstw, o których mowa w ust. 5 pkt 3-6, z wyjątkiem odstępstwa od projektowanych warunków ochrony przeciwpożarowej, jeżeli odstępstwo zostało uzgodnione z rzeczoznawcą do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych;
4) nie narusza przepisów techniczno-budowlanych.

Nowe przepisy na więcej pozwalają jeśli chodzi o nieistotne odstępstwo. Do tej pory każda zmiana wysokości, szerokości i długości obiektu była zmianą istotną i mogłeś jej dokonać dopiero po zmianie pozwolenia na budowę. Teraz, jeśli spełnisz pozostałe wymagania, o których mowa w art. 36a ust. 5a, możesz nieznacznie zmienić te parametry (tj. wysokość, szerokość i długość obiektu) bez konieczności zmiany pozwolenia.

Punktem, który może być odbierany jako „zmiana na gorsze” jest pkt 1 w art. 36a ust. 5. Wcześniej przepis ten brzmiał:
„Nieistotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę nie wymaga uzyskania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę i jest dopuszczalne, o ile nie dotyczy:
1) zakresu objętego projektem zagospodarowania działki lub terenu”.
Niektóre urzędy, chociaż nie wszystkie, przepis ten interpretowały w ten sposób, że w obszarze objętym projektem zagospodarowania działki można było zmieniać lokalizację elementów drugorzędnych, takich jak np. taras, szambo, studnia. Zmiana lokalizacji tych urządzeń była możliwa, jeśli pozostawało się w zakresie objętym projektem zagospodarowania działki. Jeśli wychodziło się poza ten obszar – należało uzyskać zmianę pozwolenia na budowę lub dokonać zgłoszenia, w przypadku obiektów, na które wymagane było jedynie zgłoszenie.

Teraz w tej kwestii wszystko powinno być jasne. Każda zmiana w projekcie zagospodarowania działki będzie zmianą istotną – z wyjątkiem zmian wskazanych w art. 36a ust. 5a.


Pozostałe rzeczy związane z istotnym i nieistotnym odstąpieniem od zatwierdzonego projektu nie zmieniają się.


Zmianę, która jest istotna, możesz wykonać dopiero, jeśli uzyskasz decyzję o zmianie pozwolenia na budowę. W przeciwnym razie będzie to samowola budowlana.

Jeśli dom jednorodzinny budujesz na podstawie zgłoszenia, zmiany istotnej możesz dokonać dopiero, jeśli uzyskasz pozwolenie na budowę na całe zamierzenie. To samo dotyczy m.in. budowy sieci.


Co w przypadku zmiany nieistotnej?


O tym czy planowana zmiana będzie istotna czy nieistotna decyduje projektant. To on dokonuje kwalifikacji i w przypadku zmiany nieistotnej zamieszcza w projekcie budowlanym opis i rysunek dotyczące tego odstąpienia. Wtedy do zawiadomienia o zakończeniu budowy musisz dołączyć dodatkowe dokumenty. Są to kopie rysunków z naniesionymi zmianami a w razie potrzeby także opis. Ponadto oświadczenie kierownika budowy o wykonaniu obiektu zgodnie z przepisami i projektem musi zostać potwierdzone przez projektanta i inspektora nadzoru inwestorskiego, jeśli był ustanowiony.

Z kwalifikacją projektanta dotyczącą rodzaju odstąpienia nie musi się zgodzić urząd. Jeśli uzna on, wbrew temu co zdecydował projektant, że jakaś zmiana jest istotna, podejmie odpowiednie kroki – takie jak w przypadku samowolnego odstąpienia. W takim przypadku inwestorowi pozostanie dochodzenie roszczeń od projektanta. Powyższe potwierdza Wojewódzki Sąd Administracyjny w wyroku II SA/Gl 95/16:
„Dokonanie kwalifikacji przez projektanta nie ma charakteru wiążącego ani dla organów administracji architektoniczno-budowlanej, ani dla nadzoru budowlanego. Błędne uznanie przez projektanta, iż odstąpienie ma charakter nieistotny, nie wyklucza możliwości podjęcia przez organy budowlane przewidzianych prawem działań, a ewentualne szkody poniesione na skutek takiej nieprawidłowej kwalifikacji odstąpienia mogą stać się podstawą do ewentualnych roszczeń cywilnoprawnych inwestora wobec projektanta”.
Jeśli spotkała Cię sytuacja, o której mowa wyżej, nie musisz się zgadzać z decyzją nadzoru budowlanego. Możesz się od niej odwołać, zwłaszcza, jeśli projektant potwierdza, że zmiana jest nieistotna.

Uważasz, że tekst jest przydatny? Podziel się nim ze znajomymi:

Etykiety: , , , , ,