Przepisy umożliwiają budowę na zgłoszenie bezpośrednio przy granicy działki lub w odległości mniejszej niż 3 m. Jednak taka inwestycja musi spełnić wiele dodatkowych wymagań. Jakich?
Na zgłoszenie możesz wybudować m.in. wolno stojący parterowy budynek gospodarczy, garaż, budynek rekreacji indywidualnej o powierzchni zabudowy do 35 m². Dokładne brzmienie przepisu znajdziesz m.in. w punktach 3 i 4 tekstu: „Obiekty, na budowę których jest wymagane zgłoszenie”. W podlinkowanym tekście wymieniliśmy wszystkie obiekty wymagające zgłoszenia. Jeśli zajrzysz do przywołanego tekstu, zobaczysz, że prawo budowlane uzależnia możliwość budowy tych budynków na zgłoszenie jedynie od powierzchni działki, a czasem także ilości obiektów. Nie wprowadza żadnych dodatkowych wymagań.
Z kolei kwestie odległości budynków od granicy działki budowlanej reguluje Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12.04.2012 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2002 r. Nr 75, poz. 690 z późn. zm.). Rozporządzenie to, w pewnych kilku ściśle określonych przypadkach, dopuszcza możliwość budowy budynków bezpośrednio przy granicy działki budowlanej lub w odległości minimum 1,5 m. Pisaliśmy na ten temat w tekście: „Odległość budynku od granicy działki”.
Rozporządzenie w par. 12 ust. 4 wskazuje, że taka lokalizacja powoduje objęcie sąsiedniej działki budowlanej obszarem oddziaływania obiektu. Jednak poza takim w zasadzie oczywistym stwierdzeniem (bo i bez tego zapisu w większości przypadków taki byłby obszar oddziaływania) nie mówi nic więcej na ten temat.
W przypadku budowy budynków na pozwolenie na budowę przepis ten nie sprawia żadnych kłopotów, gdyż automatycznie właściciele działki sąsiedniej stają się stroną w postępowaniu.
Natomiast przy zgłoszeniu pojawia się problem, ponieważ procedura zgłoszenia uniemożliwia udział stron w postępowaniu i z tego powodu nie określa się tutaj obszaru oddziaływania obiektu. Co więcej – jak już wspominaliśmy w tekście na temat obszaru oddziaływania, budowa budynku nawet w odległości 3 czy 4 m od granicy działki budowlanej może spowodować, że sąsiednia działka znajdzie się w obszarze oddziaływania tego obiektu.
Orzecznictwo sądowe mówi, że w przypadku budowy na zgłoszenie budynku usytuowanego bezpośrednio przy granicy działki, organ powinien każdorazowo dogłębnie przeanalizować dany przypadek uwzględniając zarówno interes właściciela sąsiedniej działki, jak i prawo inwestora do zabudowy swojej nieruchomości.
Organ powinien jednakowo traktować obie strony i nie może przedkładać interesów jednej z nich, czyli np. sąsiada, nad interesy inwestora. Jak wskazano m.in. w wyroku o sygn. akt II SA/Po 107/15: „Zadaniem organu jest zatem w okolicznościach faktycznych niniejszej sprawy takie wyważenie interesów stron, aby inwestycja realizowana była w sposób nie naruszający uzasadnionych interesów właściciela działki sąsiedniej, ale z zachowaniem uprawnień inwestora.”
Co to oznacza w praktyce? Otóż, jeżeli organ nie zapoznając się z konkretnym stanem faktycznym, informuje każdego inwestora, że niemożliwa jest budowa na zgłoszenie budynku usytuowanego bezpośrednio przy granicy, postępuje niewłaściwie, ponieważ czasem może się okazać, że będzie to możliwe.
Niemniej jednak planując taką inwestycję musisz mieć na uwadze, że w większości przypadków konieczne jednak będzie pozwolenie na budowę. Dzieje się tak z prostego powodu: art. 30 ust. 7 prawa budowlanego mówi, że organ może nałożyć obowiązek uzyskania pozwolenia na wykonanie określonego obiektu lub robót budowlanych objętych obowiązkiem zgłoszenia, jeżeli ich realizacja „może naruszać ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, decyzji o warunkach zabudowy lub spowodować:
1) zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia;
2) pogorszenie stanu środowiska lub stanu zachowania zabytków;
3) pogorszenie warunków zdrowotno-sanitarnych;
4) wprowadzenie, utrwalenie bądź zwiększenie ograniczeń lub uciążliwości dla terenów sąsiednich.”
Przykłady
Kiedy możesz wybudować na zgłoszenie budynek bezpośrednio przy granicy działki?
Z dużym prawdopodobieństwem można stwierdzić, że uda Ci się wybudować na zgłoszenie budynek gospodarczy lub garaż usytuowany bezpośrednio przy granicy działki, korzystając przykładowo z par. 12 ust. 3 pkt 4 rozporządzenia (budynek o długości mniejszej niż 5,5 m i o wysokości mniejszej niż 3 m), jeżeli będzie on przylegał całą swoją powierzchnią do podobnego albo większego budynku zlokalizowanego na sąsiedniej działce.
Kiedy nie uda Ci się wybudować na zgłoszenie budynku bezpośrednio przy granicy działki?
Raczej niemożliwa będzie budowa na zgłoszenie budynku bezpośrednio przy granicy działki budowlanej, jeśli ta sąsiednia działka jest niezabudowana.Etykiety: odległość budynku od granicy działki, odległość od granicy działki, usytuowanie budynku, WARUNKI TECHNICZNE, zgłoszenie
