Jak obliczyć powierzchnię zabudowy budynku? Czy wliczać do niej powierzchnię tarasu? A co z okapem i zadaszeniem?
Wiele obiektów możemy wybudować na zgłoszenie (lub nawet bez formalności), jeśli ich powierzchnia zabudowy nie przekracza wartości określonej w przepisach. Jak zatem obliczyć tę powierzchnię?
Problem jest o tyle skomplikowany, że ani w prawie budowlanym, ani w innych przepisach nie zdefiniowano pojęcia powierzchni zabudowy. Niemniej jednak zagadnienie to było już wielokrotnie poruszane przez sądy.
Jak wynika z orzecznictwa sądowego (np. II OSK 675/13, IV SA/Po 1226/12, IV SA/Po 648/11, II SA/Kr 774/10) przy ustalaniu powierzchni zabudowy powinniśmy kierować się wytycznymi Polskiej Normy. W przywołanych wyrokach sądy powołują się na normę PN-ISO 9836:1997. Aktualnie normę tę wycofano i zastąpiono przez PN-ISO 9836:2015-12. Jednak, żeby nie było zbyt prosto, Rozporządzenie Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dn. 25.04.2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego przywołuje normę z 1997 r. Oznacza to, że w projektach budowlanych powinniśmy powierzchnie liczyć według tej właśnie normy.
Powierzchnia zabudowy według PN-ISO 9836:1997
Norma PN-ISO 9836:1997 wskazuje dwie różne definicje powierzchni zabudowy.
Według jednego punktu, powierzchnia zabudowy to powierzchnia terenu zajęta przez budynek w stanie wykończonym.
Według kolejnego: powierzchnia zabudowy to powierzchnia wyznaczona przez rzut pionowy zewnętrznych krawędzi budynku na powierzchnię terenu.
Zwykle w organach administracji architektoniczno-budowlanej, nadzoru budowlanego i sądach, spotykamy takie stanowisko:
powierzchnię zabudowy stanowi powierzchnia wyznaczona przez rzut pionowy zewnętrznych krawędzi budynku w stanie wykończonym na powierzchnię terenu.
Do powierzchni zabudowy nie wliczamy powierzchni:
- obiektów oraz części obiektów budowlanych nie wystających ponad powierzchnię terenu,
- elementów drugorzędnych, np. schodów i ramp zewnętrznych, daszków, markiz, występów dachowych, oświetlenia zewnętrznego,
- wydzielonych obiekty pomocniczych, np. szklarni, altan, szop.
Co powyższe oznacza w praktyce? – poniżej kilka przykładów.
Nadwieszenia
Jeżeli obrys piętra jest większy niż parteru, to jego powierzchnię zaliczamy do powierzchni zabudowy (wyrok IV SA/Po 1226/12). Tutaj sprawa jest chyba jasna – powierzchnię zabudowy stanowi rzut pionowy zewnętrznych krawędzi budynku na powierzchnię terenu.
Tarasy i werandy
Powierzchnię zadaszonego tarasu wliczamy do powierzchni zabudowy – tak przynajmniej wynika z niektórych orzeczeń: IV SA/Po 718/14, IV SA/Po 524/12. Jakoś nie mogę się w tej kwestii zgodzić z tymi wyrokami. Myślę, że taras jest elementem drugorzędnym, podobnie zadaszenie znajdujące się nad nim. W dodatku uważam, że to wynika z przywołanej wcześniej normy. Nie bardzo rozumiem argumentację sądu: „Podobnie rzecz się ma z zadaszonym tarasem o wymiarach 3,00 x 4,50 m, którego powierzchnia także winna być zaliczona do powierzchni zabudowy. Nie jest to element drugorzędny zabudowy, gdyż wyznacza on zewnętrzne krawędzie obiektu w rzucie pionowym.”
Zupełnie inaczej sprawa wygląda w wyroku II OSK 675/13, w którym Naczelny Sąd Administracyjny również wskazał, że powierzchnia tarasu (tutaj była to właściwie weranda) wlicza się do powierzchni zabudowy, jednak w tym przypadku nad tarasem znajdowało się poddasze, a dopiero później dach. W takim przypadku ściany tego poddasza to zewnętrzne krawędzie budynku, które po zrzutowaniu pionowo na powierzchnię terenu wyznaczają powierzchnię zabudowy.
Takie podejście uważam za właściwe. Natomiast zupełnie nie rozumiem argumentacji przytoczonej w dwóch wcześniejszych wyrokach.
Jakie jest Twoje zdanie w tej sprawie? Masz jakieś doświadczenia związane z podobnym zagadnieniem? A może mógłbyś przywołać jeszcze jakieś orzeczenia sądów?
Uważasz, że tekst jest przydatny? Udostępnij go znajomym:Etykiety: PLANOWANIE INWESTYCJI, powierzchnia zabudowy
